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突發!美國兩大購物運營商申請破產保護

(原標題:突發!美國兩大購物運營商申請破產保護)

中國基金報記者 李智

美國又有兩大購物運營商撐不住了,已申請破產保護。

近日,道瓊斯報道表示,美國知名購物中心擁有者CBL&Associates和賓夕法尼亞州房地產投資信託公司(Pennsylvania Real Estate Investment Trust)申請破產保護。儘管企業已經重新開業,但由於零售客流量的急劇下降依然給商業地產商帶來了沉重打擊。

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美國大型零售商業地產公司宣佈破產

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11月1日,美國大型零售商業地產公司賓夕法尼亞房地產信託基金PREIT剛剛宣佈破產,該公司是紐約證券交易所上市公司,在美國東部沿海地區擁有衆多大型購物廣場零售房地產。

公開資料顯示,賓夕法尼亞房地產投資信託公司(PREIT)是一個完全集成的、自我管理和自我經營的房地產信託基金投資公司,該公司是第一家上市的房地產投資信託基金。據其網站顯示,賓夕法尼亞房地產投資信託(PREIT)主要投資於零售商場物業資本,位於美國東部,特別是在賓夕法尼亞州、新澤西州和馬里蘭州,運營着2250萬平方英尺的零售空間,其中包括19個購物中心。

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此外,公司還擁有一大批在費城和華盛頓特區的地鐵市場的資產,同時也是費城最大的購物中心所有者。去年,它在費城市中心開設了“費城時尚區”,這是它在費城市中心一手打造的一個大型購物聖地。近年來,該集團一直在處理表現不佳的購物中心,並投資在其購物中心增加電影院、遊戲室和雜貨店,以減少對傳統零售的依賴。

不過於近日,賓夕法尼亞房地產投資信託公司提交了執行預先安排財務重組計劃的請願書。該公司表示,計劃解鎖1.5億美元的新借款,目標是對業務進行資本重組,並延長債務到期日。

新冠病毒爆發後美國人大量網上購物,實體店大量倒閉。同時人口從大城市搬遷到中小城市,導致購物中心物業大幅貶值。同時全美房地產價格指數大幅上漲,但是零售企業,大城市高層住宅,辦公樓的價格暴跌。

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昨夜收盤,賓夕法尼亞房地產投資信託公司(PREIT)微漲0.2%,報0.5美元/股,最新總市值爲3974萬美元。不過截至發稿,該股盤後下跌超6%。據統計,該股年內股價已經累計下跌超90%。

CBL金融集團申請破產保護

在美國擁有衆多購物中心

另一個申請破產的是美國知名購物中心擁有者——CBL&Associates(以下簡稱CBL)。CBL金融公司是一家上市房地產投資信託基金,是美國第四大購物中心REIT,從事物業收購、開發及管理。該公司在美國26個州經營着107處物業,總面積達到6670萬平方英尺,其中包括大量直銷購物中心,CBL是一家新區域商場、露天中心、生活方式和社區中心的積極開發商。

自其官網顯示,11月2日,CBL表示開始自願破產程序以支持票據持有人支持的計劃,以加強公司的財務計劃。此前在8月份,CBL表示已與一羣債券持有人達成重組支持協議,試圖加強其資產負債表。

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當地時間11月2日,CBL自願向法院提起破產請願書,在破產申請中,CBL列出了其估計的資產和負債在10億至100億美元之間。

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CBL首席執行官Stephen Lebovitz在一份聲明中說:“經過幾個月的討論和對一些替代方案的考慮,CBL的管理層和董事會堅信,實施全面重組將爲CBL提供最好的計劃,使其成爲一家更強大、更穩定的公司。”

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此前,CBL Properties(NYSE:CBL)公佈了截至2020年6月30日的第二季度業績,淨虧損不斷擴大。數據顯示,2020年第二季度歸屬於普通股股東的淨虧損爲8150萬美元,而去年同期爲3540萬美元。今年上半年,歸屬於普通股股東的淨虧損爲2.153億美元,而去年同期淨虧損爲8560萬美元。

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CBL首席執行官Stephen Lebovitz指出:“除了我們的所有物業之一,以及絕大多數零售商現已開業,我們看到的客流量有所改善,不過與去年相比,還是有所減少。”

不過,欠租問題仍是影響CBL正常運營的一大問題。CBL在週一提交的一份監管文件中稱,在4月份放緩至涓涓細流之後,CBL的租金一直在回升,已恢復到9月份所欠租金總額的100%。CBL的一些購物中心的人流量也有所回升,但據文件顯示,與去年相比,這一數字仍下降了30%至40%以上。

昨晚受消息影響,CBL金融大跌40.79%,截至收盤股價僅剩0.09美元,最新總市值爲1735萬美元,相較於股價最高值87.23美元而言,市值已經蒸發所剩無幾。

CBL負債超40億美元

PREIT的債務超9億美元

道瓊斯報道表示,近年來,商場業主試圖出售非核心物業,以加強資產負債表,同時進行翻新,以吸引更多相關租戶。儘管如此,零售物業的價值已經大幅下跌,一些商場跌幅高達80%。

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據CBL財務顧問馬克倫齊(markrenzi)提交的文件顯示,即便是在流感大流行之前,CBL也面臨着一個充滿挑戰的環境,去年一些零售租戶關閉了門店,尋求租金減免。

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包括CBL和PREIT在內的所有商場業主在3月份暫時關閉了封閉的購物中心,以遏制Covid-19的傳播,許多房客停繳幾個月的房租。雖然現在購物中心都重新開放了,但目前消費者更願意選擇網上購物,這也成爲購物中心行業最大的破壞者。

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經過數月的溝通,銀行和其他放貸機構已開始打擊商場業主和其他零售物業的房東。

不過,CBL依然揹負着超過40億美元的債務,其中包括20億美元的房產抵押貸款,而PREIT的債務超過9億美元。CBL提議利用第11章的權力,削減近15億美元的債務和其他支付義務,同時將公司90%的股權移交給債券持有人。根據CBL的提議,普通股和優先股股東持有重組公司的股份和認股權證。

PREIT的重組提議包括延長債務期限,將無擔保債務轉換爲有擔保債務,同時爲股東保留股權。雖然PREIT說服了大多數債權人同意重組,但該公司表示,一家名爲Strategic Value Partners LLC的投資者仍在堅持。

因疫情消費者抗拒逛商場

商業地產價值縮水嚴重

根據市場研究機構CoreSight Research對419人的調查顯示,購物中心和商場被消費者評爲“最不喜歡去的公共場所”。截止10月27日當週,55.4%的受訪者表示他們正在避開前往購物中心。另外,商場所有者在大流行期間一直舉步維艱,因爲租戶沒有支付租金,或者在不斷推遲付款。

據富國銀行數據顯示,陷入困境的美國房地產資產的平均減記率超過了四分之一,爲27%。在疫情之下,購物中心和酒店等商業地產的價值縮水尤爲嚴重。

另外,據騰訊證券報道,CBL經營着許多所謂的B級和C級購物中心,相比之下,美國最大的購物中心運營商西蒙地產集團(Simon Property Group)旗下則擁有許多A級物業,每平方英尺的銷售額更高。

西蒙地產集團在大流行期間的戰略已經轉向收購破產的零售商,部分原因是爲了讓這些零售商在西蒙購物中心的門店繼續營業。比如,在美國品牌管理公司Authentic Brands Group)的幫助下,它收購了牛仔褲製造商LuckyBrand和男裝製造商Brooks Brothers,使其走出破產困境。上月底,在購物中心所有者布魯克菲爾德(Brookfield)的幫助下,它們還敲定了收購彭尼百貨的條款。

但這一戰略今年受到了壓力,因爲由於大流行,消費者大多選擇呆在家中。另一方面,商場業主將在這個假日季節面臨另一個考驗——這通常是他們的租戶一年中最繁忙的時候,但隨着新冠肺炎病例在美國迅速上升,此次的大流行期間看起來會有很大不同。

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編輯:艦長

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