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雅居樂劉同朋:做地產界的長期主義者

在採訪雅居樂控股公司副總裁、地產集團董事長劉同朋的90分鐘裏,他數次提到穩健這個關鍵詞。無疑,他深諳雅居樂創始人陳卓林的經營之道。穩健背後,是雅居樂的多面平衡、協同與聚焦。

劉同朋的微信簽名很有意思——發燒老劉。所以關於他個人愛好的問題,就沒再問出口。很明顯,這是一個攝影愛好者。他辦公室掛着一副幾年前在西藏阿里拍的風景。顯然,作爲一家“樂活”方式供應商的管理層,工作與生活的平衡,他也是拿捏有道。

站在28週年的歷史節點上,粵派房企代表雅居樂正爲實現百年老店的戰略目標,奠定下堅實的基礎。

主業與多元化平衡

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經過多年的發展,地產行業已經進入了新的發展階段,市場和政策相互作用,導致行業的發展出現了新的變數和趨勢。作爲地產企業,必須適應這種變數和趨勢,並找到最適合自己的發展路徑。

2016年,“雅居樂地產控股有限公司”更名爲“雅居樂集團控股有限公司”,多元產業全面啓動。至今年上半年,雅居樂進行戰略升級,全面推出“聚焦主業、多元協同、規模與利潤並舉”的發展戰略,重點構建以大地產爲核心的“135”同心多元戰略格局和運營體系。其中,1代表雅居樂的大地產主業平臺,3分別代表產城、城更和輕資產的代建,5則是雅生活、環保、雅城、資本和商業。

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以大地產爲核心,聚焦地產主業,實現關聯業務協同發展;其目的在於發揮大地產平臺優勢,整合資源,實現投融資渠道的多元化、產業佈局的生態化和經營模式的市場化,最終提高企業的綜合可持續發展能力。

目前雅居樂已形成地產、雅生活、環保、雅城、房管、資本、商業、城市更新等幾大產業集團協同發展的格局。多元業務優勢在今年上半年的疫情期間明顯地體現出來,通過地產板塊與其他產業的協同,雅居樂的產品服務和財務表現都獲得較高的認可。

劉同朋表示:根據市場發展,未來雅居樂將在發展戰略、資本、資源、運營、產品、品牌、營銷戰略等多個方面進行戰略升級。“現在頭部房企都在做強主業的同時進行多元化嘗試,多元化是把雙刃劍,做得好對未來抗風險的能力有巨大的幫助,做不好就分掉了主業的盈利能力。所以在多元化的道路上需要考慮業態的生存和增長能力,多元化產業基本成型,可以實現快速自我成長,可以反向支持地產主業,當然前提是主業還需要做大做強。雅居樂多元化不代表未來會無限制地把地產比例降低。未來的五到十年,地產對我們而言還是主業,我們在行業裏已經28年了,還是堅定看好地產行業。”

佈局全國深耕重點

在“同心多元”佈局下,雅居樂將聚焦城市深耕,優化城市佈局,做大做強區域市場,尤其是強化在長三角地區和粵港澳大灣區的投入;將強化在“文旅+城市住宅”的基礎上,構建大地產產業生態圈。歸納起來就是:將傳統地產做精,將產業地產做實,將代建業務做輕,將城更業務做深,推動企業實現跨越式發展。

今年上半年,雅居樂在實現業績穩健增長的同時,各項財務指標也持續向好。截至2020年6月末,雅居樂淨負債率爲73.3%,較2019年末下降9.5個百分點,處於行業內較低水平。同時,集團現金及銀行存款總額爲464.07億元,現金短債比接近1.2倍,領先行業平均水平。

公司的穩健發展,得益於一貫審慎的拿地策略和不斷推進的多元化戰略。

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土儲方面,雅居樂堅持多方式拿地、拿好地、不拿錯地的原則,並聚焦五大城市羣及其輻射範圍的優質區域,積極獲取抗風險能力強的優質地塊。爲進一步鞏固業務佈局、拓寬購地渠道,雅居樂還通過招標、拍賣、掛牌、收購等多元方式納儲。

目前雅居樂已進駐全國接近一百個城市,超過兩百五十個項目,全國性的佈局基本已經完成。我們堅定看好大灣區和長三角的同時,聚焦成都、重慶、西安、太原、鄭州、武漢、北京等一、二線城市,也會重點關注強三線。

重資產與輕資產結合

雅居樂現有的“135”戰略業務板塊,做到了輕重結合。

劉同朋告訴筆者,“其實目前大部分的房企都在佈局輕資產板塊,大家比較熟悉的有物業板塊、代建板塊等。比如我們的代建,儲備貨值已經超過1000億。此外,行業內的商業代建發展速度特別快,這點上,我們也將會做一些政府公建,提升多元性,爭取可以排到行業前列。”

“我們還有環保這個板塊,它是個特殊性比較強的板塊,但未來成長性會比很多行業高。大家可能不清楚環保和地產的聯動性,我舉個例子,比如有被污染的土地,雅居樂可以前期做土壤處理,後期做修復、改造。除此之外,雅居樂環保還做危廢、固廢、水務、環境修復。以後環保板塊的生態產業園項目會在環保的基礎上進行多維度的開發,甚至提供一些居民生活服務,建設居民區、商業區的配套,因此與地產產業合作空間廣闊。”

所以未來三年,雅居樂預計未來每年增長20%收入,當中多元化增速會較地產快。此外,還看重的是跟地產的聯動效應,以及跟業務關聯的比例。據介紹,像雅生活目前合約面積超過6億平方米,其中70%是第三方業務。還有雅城,主營業務是智慧裝飾家居和綠色生態景觀,母公司提供前期業務支持,後期發展靠自身的可持續性。

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今年六月,雅居樂成立了城市更新,截至2020年6月30日,已簽訂13個正式投資協議,已鎖定土地儲備建面逾700萬平方米,鎖定貨值近人民幣2,400億元,項目主要聚集大灣區,並深入華北中原地區(包括鄭州、西安、太原、石家莊),全國覆蓋5個省/直轄市。

這幾年多元化發展下來,雅居樂旗下不管是重資產的主業還是輕資產的其他產業,基本都在各自賽道快速成長。

劉同朋認爲,重資產是解決吃飯生存問題,輕資產業務代表的是發展方向。“我認爲重資產較難保持持久的發展力,未來長遠看雅生活、房管、雅城等這些輕資產產業,它們的市場空間非常大。重資產與輕資產結合,是根基+翅膀。重資產是基礎,輕資產可以走得更遠。”

品質與規模並舉

入職雅居樂之前,劉同朋在金融行業工作。房地產和金融其實是高度關聯的兩個行業。他表示:“雖然房地產行業是個長期行業,但未來對房價不能有過高預期,要堅持房住不炒發展原則。現在土地紅利、金融紅利已經過,地產盈利已經進入了微利時代,未來要靠管理紅利、產品紅利。”

對於任何企業來說,單純追求規模都不是可取的選項。成立多年以來,雅居樂一直追求以高質量發展爲基礎的規模化,高質量發展是核心和基礎。同時,雅居樂也追求經營的安全性。地產行業過去幾年,複合增長率在20%左右。劉同朋認爲,過快增長不可持續,行業總量增速會恢復到正常。

在他看來,雅居樂是一家有前瞻性的公司,通過多年的佈局,發展成如今以地產爲主,多元業務協同發展的企業格局。“不管哪個板塊,我們最終輸出的都是優質的產品和優質的服務,所以對於雅居樂而言,好產品和好服務,是我們面向未來的核心競爭力。”

目前,在進入成熟期的房地產行業,價值重新迴歸到居住的本質,迴歸到產品上來。不久前,雅居樂“5N”全維度產品體系的正式發佈,這是雅居樂地產產品戰略“強化”和“升級”的關鍵舉措之一。產品力一直是雅居樂發展過程中的核心競爭力和驅動力,就像雅居樂集團董事局主席兼總裁陳卓林經常說的:雅居樂的使命就是做好房子。

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劉同朋表示:“我一直在思考,未來十年,新的房地產會是什麼樣的業態,十年後的年輕人會買什麼樣的房子?我們雅居樂想做一些這樣的前瞻性佈局、投資策略調整,未來產品線的構建、打造。”

來源:丁祖昱評樓市

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